不動産のチラシによく書いてある、「月々〇〇円家賃並みのローン支払いで購入できます。」と言うセリフ。

「そのくらいの金額で買えるなら、家賃を払っているより自分のものになるし良さそう」と気持ちが動かされる。

ちょっと見るだけ、行ってみようかと思う。

不動産屋さんは住宅販売のプロである。
チラシを見て何となく内見に行っている我々は素人だ。

しかもチラシの売り文句に「いいかも」と思っていることもバレている。
それをプロが逃すわけはない。

「家賃を払っていても自分のものにはならないから、もったいないですよ」

「お客さまなら銀行の融資は十分受けられますよ」

というキラーワードに気持ちはぐらつく。

「今払っている家賃より少ないし、買っちゃおうか」
となる。

マンションを買う人の9割が衝動買いだ、という説もある。

ちゃんと精査せず『たぶん大丈夫そう』だから、契約してしまっている。

そもそも『家賃並みの支払い』の根拠は何だろう？

月〇〇円のローン返済額は、『借入額』『金利』『借入期間』から割り出したものだ。

『金利』長年の低金利政策で日本の金利水準は低い。
　　　
『借入期間』最も長い借入期間で計算したものが多い。

『借入期間』を短く設定すれば、当然月々の返済額は多くなる。
これは分かりやすい。

問題は『金利』だ。

日本は7割の人が変動金利で住宅ローンを組んでいる。（米国は9割が固定金利）

変動金利は半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額を見直すものが多い。

つまり月々の支払額は5年ごとに変わる。

返済額は前回までの返済額の1.25倍までという上限がある。
急に月々の支払額が上がってしまうのを防ぐ効果がある。

しかし金利は上限なし。

5年経てば、1％が5％になっていても不思議ではない。（米国 2022年0.25%→2023年5.25%、1年で5％UP）

返済方法は『元利均等返済』の利用者が圧倒的に多い。

元利均等返済の返済額は毎月同じ。

家計の計画は立てやすい。
家賃のような感覚で、毎月同じ額の引き落としがある。

払う方の感覚では、毎月着実にローンの元本返済をしている気分になる。

実際は元利、つまり元本と金利を合わせた金額を毎月払っている。

その支払いは、まず金利から。(借金がいくら減るかは決まっていない）

例えば月7万円の返済で、その月の金利が3万円だと、元本から4万円が減るという具合。

もし金利が半年ごとにどんどん上がっていった場合。

月々の返済額の全てが利息の支払いのみになってしまうこともある。

つまり、毎月ローンの返済をしていても借金は1円も減らない状態だ。

その上、利息金額が月々の返済額以上になってしまった場合は、オーバーした分は『未払利息』として、別途支払いをしなければならない。

これはリボ払いと同じ仕組みだ。

<例>　恐怖の未払利息シュミレーション

当初　　　　変動金利 1% 35年　 
　　　　　　仮に返済額 月80,000円　だったとする。

5年経過時　 金利5％に上昇
　　　　　　借入金残高3000万円　だと仮定。　
　　　　　　返済期間残30年　

6年目〜
月々の返済額　80,000 x 1.25 = 100,000 になる。
月々の金利額　3000万円 x 5% ÷ 12 = 125,000　となり、金利の方が多くなる。

差額　125,000 − 100,000 = 25,000　
『未払利息』となる。別途支払い義務がある。

月々の返済額100,000円は、全て金利で借金は減らない。

金利は半年ごとに見直しがあるので、当然5年経過前にも未払利息は発生する。

「家賃を払うより、住宅ローンの方が自分のものになるし」と思って買ったのに、実際は毎月高い金利だけを支払って、いつまで経っても自分のものにはならないなんてことも起こりうる。

誰も未来のことは分からない。
5年後の金利は予測できない。

チラシに書いてある〇〇円という返済額は、たった今現在の『利息＋元本』であって、将来に渡って同じとはどこにも書いていない。

「今の家賃より安い」というのは、「たった今だけ」のことで、一度35年ローンを組んでしまえば、金利地獄から逃れられない。

もちろん、これから金利が下がっていく局面では変動金利は有利であるが、今後の日本金利は上がっていくことが想定される。

金利が上がったら借換えれば良い？

変動金利は固定金利より低く設定されている。

安い方がいいと考えるのは当然、でも金利が上がったらどうしようと不安がよぎる。

その時に不動産屋さんの一言、「金利が上がってきたら、固定金利に借り換えればいいんですよ」と言われて、安心する。

変動金利が上がるということは、当然固定金利も上がる。

「上がってきたら」っていつ？
そんなの誰にも分からない。

「金利が上がってきたら借り換え」って、かなり難易度が高い。

しかも私たちは日々の仕事や暮らしで忙しい。
住宅ローン金利のことばかり考えて生きている訳ではない。

今は世界経済が激動の時代だ。
これからどうなるか、専門家たちの意見も割れている。

今、日銀はなんとか金利を上げようとしている。

住宅ローン金利もじりじりと上がってきている。

変動金利は今のところまだ低いがインフレが進む不確実な世の中で、借金の総額が分からない不確実な変動金利は大きなリスクだ。

変動金利で借りている人は、未払利息のない固定金利に借り換えるべき時ではないか。

私たちが人生で手にするお金は、”有限”。

それを『生涯を通じてどのように配分するか』で、毎日の生活も将来の資産額も大きく変わってくる。

人生100年時代、4つのステージで考える

人生のステージを、25年ずつに区切って考えてみたらどうだろう。

①誕生〜25歳　： 親元で過ごす子供期
②26歳〜50歳　： 結婚、子育て期
③51歳〜75歳　： シニアライフ期
④76歳〜100歳　： 老後期

もちろん、結婚するかしないか、結婚する年齢など、人によって区切りの年齢は人それぞれだ。

ただ、結婚して子供を育てる人の場合は、このような『４ステージ』で人生が展開していくことが多いだろう。

ベストセラー「LIFE SHIFT100年時代の人生戦略」Linda Gratton/Andrew Scott著　では、今後の人生は『マルチステージ化』していくと述べられている。

これからの時代を考える上で、とてもおすすめの本だ。

昭和の時代との違い

かつての日本では、人生は３ステージで語られていた。

①子供期
②結婚子育て期
③老後期

昭和の時代には、住宅ローンを組んで家を買うことが『資産形成』だった。

日本の土地は上がり続けるという『土地神話』があり、いざという時は家を売ってお金を作るということもできた。

老後は退職金と年金をもらって、悠々自適が可能だった。

しかし時代は変わった。

・年金はいくら貰えるかわからない。

・寿命は長くなっている。

・土地神話は崩れた。

・不動産価格は、必ずしも右肩上がりではない。

これらの変化が、私たちの人生設計を根本から見直すきっかけになっていると思う。

今の時代は、『自分達で資産を形成する力』が、今まで以上に求められる時代になっている。

結婚・子育て期にこそ考えたい「資産形成」と「住まい方」

家計のスタートは結婚だ。

②結婚、子育て期
この第2ステージの過ごし方が、家族の将来を大きく左右する。

まず　”結婚したら住宅ローンを組んで家を買う”　という昭和の価値観を手放してほしい。

なぜなら、今の住宅購入は資産形成ではなく、リスクの高い不動産投資だから。

しかも、同じタイミングで予測不能な子育て費用がかかる。

かなりの高給取りでない限り、『ほとんど手元にお金が残らず資産形成ができない』という事態に陥る可能性が高い。

家を買わずに、まずは「資産形成」

②の時期におすすめなのは、次の2つ。
・リスクの高い不動産投資は避ける。（賃貸住宅に住む）
・貯金と積立投資で資産を形成する。

子育て世代が住む場所を選ぶ時には、人気の公立小学校の校区で探すのも一つの手だ。

ネット上で「〇〇市　公立小学校　人気」と検索すれば、情報を得られる。

もちろん我が子に合うかどうかは、通ってみないと分からないが、人気のある小学校にはそれなりの理由がある。

もし合わなかったとしても、賃貸なら別の校区に引っ越しすれば簡単に転校できる。

このフットワークの軽さも、賃貸が子育て世代にとって大きなメリットだ。

家を買ってしまうと、その土地に縛られてしまう。

子供が不幸だと親も不幸になる。

子供の笑顔が守れる環境に、自由に移動できる選択肢を持っておきたいものだ。

積立投資で「自分たちの資産」を育てる

そして同時に『資産を形成する』。

1年分の生活費を貯金し、
idecoとつみたてNISAで、インデックスファンドを積み立てる。

例えば月2万円を、45年間積み立てたとする。（25歳から70歳まで）
5％の利回りで運用すれば、約3350万円になる。

これをその後3%で運用すると、
毎月14万円ずつ取り崩しても、29年間受け取り続けることができる。（99歳まで)

・45年間の積立額は1080万円
・税引き後利息額が2276万
・合計：3356万円

月2万円で。頑張れば何とかなりそうな額では？

ネット証券のクレカ払いにすればポイントも貯まり、半強制的に積立が習慣化する。

米国インデックスファンドなら、年5％の利回りも現実的。

夫婦で2万円ずつ積み立てれば、合計6700万円もの資産になる。

複利の効果を最大限得るためには、長期間取り崩さないことが最も大切だ。

若いということは時間があるということ。複利の恩恵に預かることができる。

60歳からでも積立はできるが、最大の効果は得られない。

住宅ローンは「負の資産形成」

一方、住宅ローンは、全く逆のことをしている。

例えば、3800万円の家を買ったとする。
3％の利息で35年返済のローンを組むと、毎月14.6万円の支払い。
総支払額は6143万円、総利息額は2343万円。

つまり、資産を増やすどころか、2300万円以上の利息を払うことになる。

もし地価が2倍になれば、投資として成り立つだろう。

今後の日本でそのようなことが起こる可能性は低い。

人口減少の日本の現状を考えれば、将来築35年の古家が、買値の倍で売れる日が来るとはとても思えない。

住宅購入は「第３ステージ」以降でじっくりと

家の購入は、教育費や養育費が落ち着いた③シニアライフ期（51歳〜75歳）になってからでも遅くはない。

この時期には、ライフスタイルも安定し、自由な選択がしやすくなる。

身軽なので、夫婦で好きなようにできる。

焦らず、家族の形にあった住まいを選べば良い。

ここから半世紀くらいあるかもしれない人生。選択は急がずに。

新しい時代に、新しい人生設計を

これからは、昭和の価値観にとらわれず、今の時代にあった「お金の使い方」「住まいの選び方」「資産形成の方法」を、人生のステージごとに考えていこう。

それが、人生100年時代を生き抜くための、新しいライフプランだ。

東京23区の新築マンション価格の平均が1億円を超えている。

億ションといえば超セレブの住む広大な専有面積を誇るすごいやつ、というイメージだったが、今の東京の億ションはそこまでではない。

「え、この広さでこの値段で売れるのかな？」と思って見ていると、販売開始と同時に完売。

へぇ〜そうなんだ。。。

借りられることと返せること

パワーカップルがペアローンを組んで、都内の億ションを買うという。
年収が二人合わせて1500万円を超えるくらいだと、5000万円ずつ合計1億円借りられるらしい。

かなり低い変動金利で計算すれば確かにそうだけど。

でも正直、、怖すぎる、、、。

不動産屋さんは親切に色々やっても、物件が売れなければ1円にもならない。

だからとにかく『成約し売る事』が優先だ。
成約すれば、物件価格の3% + 6万円の手数料が入る。
（物件価格1億円なら手数料は306万円）

そのためにネガティブな情報は伝えず、いいことばかり言うこともある。

『銀行の審査に通った＝自分はお金を借りても大丈夫』と思っている人がいるが、それは大きな間違いだ。

銀行は担保をとってお金を貸しているので、もしお金が返ってこなければ担保物件を差し押さえて売却すればいい。

お金を借りた人のその後の人生なんて関係ない。

医師など属性の高い人は審査に通りやすいので、一時期医師の不動産投資が流行った。

その後、多額の負債を抱えて自己破産する医師が増えてニュースになっていた。

属性も年収も高いはずの医師がなぜ自己破産したか。

それは不動産業者に言われるがままに、無理な借入を繰り返したためだ。

医師なら銀行の審査は通る。

審査が通るからといって返せるわけではない。

パワーカップルも同じだ。

『借りられることと返せることは別の問題』だということを肝に銘じて、業者の言いなりにならないでほしい。

借入額は、無理なく返済できる金額から算出するべきだろう。

それにペアローンは問題がある。

13年間の住宅ローン控除は二人とも受けられるというメリットはあるが、不幸にもどちらかが亡くなってしまった場合、団体信用保険は半分しか適用されないため一人分のローンは丸々残ってしまう。

仮に夫(または妻)に先立たれた場合、妻(または夫)は子供とローンを抱えて孤軍奮闘しなければならなくなる。

また夫婦のどちらかが仕事をやめるなどした場合、返済が厳しくなる。

他には夫婦関係が続かなくなった時などのリスクもある。

価格高騰のワケ

普通に考えて、現在の東京のマンション価格は『異常』だと思う。

業者は今後も上がり続けると言っている人もいるが、本当にそうだろうか。

23区内のマンション価格が急上昇したのは、2022年から2023年にかけてだ。

この時期は急激に円安が進んだタイミングと重なる。
2021年10月に1ドル113円だったが、2022年10月には1ドル148円まで円安が進んだ。

たった1年で35円の円安。

「海外旅行した時、その国の物価が安くてつい爆買いしてしまった」という話は聞いたことがあると思うが、それが東京の不動産で起きている。

外国人投資家からしたら、全品3割引大セール中の日本。

大量のキャッシュを持っている外国人投資家たちは、現金で東京のマンションを次々と買いあさった。

そりゃ東京のマンション価格が上がるわけだ。

普通に住宅ローンを組んで住むためのマンションを買った場合、そう簡単に売ることはできない。

外国人投資家はそもそも投資物件として購入しているので、価格下落の兆候が見えてきたら簡単に売却し、次の投資先に資金を移す。

彼らが揃って資金を引き上げた時には、マンション価格は大暴落するのではないだろうか。

外国人投資家が釣り上げた価格で住宅ローンを組んでマンションを買った日本人は、価格の下がったマンションに住み続けながら、多額のローンを返済し続けなければならなくなる。

今こそ価値観を見つめよう

日本の空家はついに900万戸になってしまった。

空家というと親が住んでいた古家のイメージだが、意外にも900万戸のうち半分の450万戸は賃貸物件だ。

それなのに毎年30万戸の新築賃貸物件が建築されている。

この原因の一つに、『富裕層の相続対策スキーム』の影響がある。

賃貸不動産が建っている土地は相続税の評価額が下がるので、賃貸不動産にすれば相続税額が減るというもの。

富裕層は現金のままだと相続税で半分以上税金になってしまうので、土地を買って賃貸物件を建てて節税する。

もちろん全てがこの節税対策のせいではないが、ただでさえ余っている賃貸不動産が毎年増え続けているという現実はある。

タワーマンション節税も一時期流行ったが、税法改正で旨みが減った。
(物件価格が高く相続税評価額がかなり低かったので、相続直前にタワマンを買って相続税額を減らすという手法）

そのうち賃貸不動産の節税も税法改正されるかもしれないが、今のところそういう法律になっている。

日本の人口は確実に減り続けている。

厚労省による人口予測数値は、2020年の1億2615万人から2070年には8700万人に減ると発表している。

しかし出生数は予想数値を下回り、死亡者数は過去最高を毎年更新している。

将来の人口は予測よりずっと早く減る可能性がある。

そうなると賃貸物件が今よりも大量に余り、家が借りやすい時代になるかもしれない。

第二次世界大戦後の高度経済成長時代は、人口と給料が増え続け、土地の価格は絶対に下がらないという土地神話があった。

住宅ローンを組んで家を買えば、地価が確実に上がっていき、払ったローン総額より価値のあるマイホームを手にすることができた。

全てが右肩上がりの時代の、勝ちパターン。

現在は人による。

たまたまラッキーな人が、『いい時』に『いい場所』にある『いい物件』を買って『いい時』に売却して、儲かったと大きな声で言っている。

『時、場所、物件』どれか一つでも違えば大損になるかもしれない、これはギャンブルのようなもの。

そもそも自分が住む家で儲けようと考えて、ギャンブルに全財産を注ぎ込むような事は、カタギの会社員のすることではない。

家は嗜好品と考えるべきだ。

どんなに高くても自分にとっては価値のあるものなら、その値段が下がっても問題はないだろう。

持ち家か？賃貸か？答えは自分の中にある

賃貸か持ち家か、今の時代は人それぞれ。

答えは自分の中にある。

家はその人の生き方を表す。

「たとえローン返済が大変でも自分名義の家を建てたい、それが人生の優先順位第1位だ」という人は持ち家が正解だろう。

「子供の教育だけはきちんとやってあげたい、子供に不自由な思いをさせたくない」それが優先順位第1位というのなら、とりあえず持ち家の話は後回しになるかも。

価値観は一人一人違う。

「土地に縛られたくない、自由が好き」
「地元の人間関係を築いて一生同じところで暮らしたい」
「借金返済という義務を背負いこみたくない」
「家族が自分の優先順位第1位、自分の希望より家族の希望を優先したい」
「趣味にお金を使いたい」
etc…

自分がどうやって生きていきたいのか、自分の価値観と向き合って、人生の優先順位をハッキリさせる。

今は生き方も多様だ。

他人(友達や両親、不動産屋など)の価値観に惑わされず、自分自身をみつめること。

そうすれば自ずと答えは出てくると思う。